امروزه با توجه به تورم، و کمبود نقدینگی، خرید و فروش با وسواس بالایی انجام می گیرد، و یکی از این معاملات که، قصد داریم، در این مقاله، در موردش صحبت شود، مبحث خرید و فروش ملک و ویلا است، که جزء، معاملات سودمند، می باشد، که بایستی همواره، برای انتخاب درست، اطلاعات کافی داشته باشید، و چنانچه زمان کافی، یا به هر دلایل دیگری، نمی توانید، در مورد گزینه انتخابی، مد نظر اطلاعات بدست آورید، می توانید از وکیل، افراد متخصص، یا مشاوران املاک کمک بگیرید، زیرا این گونه معاملات، جایگاهی برای جبران خطا و اشتباه ندارد، و چنانچه بر اثر یک سهل انگاری، تمامی سرمایه شما نابود، می گردد، به همین خاطر برای اطلاعات بیشتر شما بزرگواران، در این مقاله، به موضوع مسائل حقوقی، یک معامله در حوزه ملک یا ویلا پرداخته ایم.
این موضوع در زمان معامله بسیار مهم است.
مبایعنامه:
مبایعنامه املاک همان بیع نامه است و به قراردادی بین خریدار و فروشنده اطلاق می‌شود که مالی درعوض مبلغ و بها بین طرفین به صورت مکتوب ثبت و تبادل می‌گردد.
مبایعنامه لغتی است عربی و بر وزن مفاعله مطرح می‌شود و به معنی شخصی که در یک زمان هم خریدار است و هم فروشنده، پس واژه‌ای اشتباه است و صحیح آن بیع نامه یعنی شخصی به عنوان خریدار و شخص دیگر به عنوان فروشنده در یک زمان را شامل می‌شود، پس به جای قرارداد مبایعنامه از واژه صحیح بیع نامه استفاده شود.
مبایعنامه سندی است عادی که مورد توافق و تعهد خریدار و فروشنده در هر معامله‌ای از املاک تا موارد دیگر مثلا در مورد خودرو، سیمان و ... را شامل می‌گردد.
قولنامه چیست؟
قرارداد عادی بین طرفین معامله که توافق در زمان و پرداخت و تحویل مورد معامله بین خریدار و فروشنده مکتوب می‌گردد.
چنان چه در مبایعنامه هر یک از طرفین به تعهدات خود در ثمن معامله و شرایط تسلیم مورد معامله عمل نکنند با آن‌ها برخورد می‌شود ولی در قولنامه از اجبار به انجام تعهد را می‌توان از طریق دادگاه درخواست کرد.
اگر قصد خرید و یا فروش ویلا در شمال دارید، باید نکات اساسی زیر توجه کنید.
نکته اول: شناسایی هویت طرفین
مشخصات فروشنده چیست و خریدار چه کسی است؟
فرقی ندارد قراردادی که در مقابلتان قرار دارد اجاره نامه‌ای تمام و کمال باشد یا قرارداد مشارکتی یا سند شش دانگ ویلای شمال، آن‌چه لازم است در این قرارداد باشد، مشخصات کامل و جامع طرفین است.
نام و نام خانوادگی طرفین، شماره شناسنامه، کد ملی، تلفن و هم‌چنین آدرس دقیق طرفین، لازم است درج گردد.
نکته دوم: مورد معامله چیست؟
مشخصات و اطلاعات مربوط به "مورد معامله" باید با رعایت تمام جزئیات، قید گردد. چنانچه قرارداد حول ویلا و هر ملک دیگری است درج پلاک ثبتی که شماره اصلی، فرعی و قطعه را در بر می‌گیرد از واجبات است. از دیگر مواردی که حتما باید درج گردد آدرس پستی، شماره مربوط به دفتر و هم‌چنین شماره سند می‌باشد. ناگفته پیداست، هر آن‌چه در سند مالکیت عنوان شده، در این قسمت لازم به درج است. در نظر داشته باشد مشخصات کامل مورد معامله در قرارداد باشد درغیر این صورت اعتبار قرارداد شما از بین می رود.
نکته سوم: مدت مورد معامله، چقدر است؟
از دیگر نکات حقوقی مورد توجه، مدت مورد معامله است. آن‌چه باید کاملا شفاف قید گردد و تماما واضح در قرارداد عنوان شود، مدت مورد معامله است. باید با زبانی گویا درج گردد انجام این معامله تا چه مدت به درازا خواهد انجامید و چه برهه‌ای از زمان را در بر خواهد گرفت.
نکته‌ای که ذکرش ضروری به نظر می‌رسد این است که، در این قرارداد مشخص می‌شود اگر مدت معامله سررسید و طرفین به تعهداتشان پایبند نبودند، چه اقداماتی در دستور کار قرار می‌گیرد و چه عملیاتی اجرایی می‌گردد. در این صورت یا بر اساس آن‌چه در دیگر بندها آمده عمل خواهد شد و یا بر اساس توافق طرفین، راه‌کارهایی در دست انجام قرار خواهد گرفت.
نکته چهارم: قیمت مورد معامله از چه قرار است؟
قیمت مورد معامله، پای ثابت هر قراردادی است علی‌الخصوص قرارداد خرید ویلا، اجاره نامه و مبایعنامه. اگر چنین قراردادهایی از این مهم، تهی باشند، بی‌ارزش خوانده می‌شوند و استناد به آن‌ها شدنی نیست
نکته پنجم: مورد معامله باید بلامعارض باشد
از برجسته‌ترین نکات حقوقی، بلامعارض بودن مورد معامله است که اهمیتش با مشاهده پرونده‌های قضایی موجود در دادگاه‌ها عیان می‌گردد.
مورد معامله به هیچ عنوان نباید تحت مالکیت فرد حقیقی یا حقوقی دیگری باشد. ممکن است فروشنده ویلای شمال، سند به دست وارد بنگاه املاک شود و ادعای سند دار بودن ویلای خود را بکند، اما بعدها محرز گردد این سند در اداره اوقاف دارای سابقه وقف است. حتما دقت داشته باشید پیش از آن که قراردادی را امضا می‌کنید، مطمئن باشید از این که برای اعیانی آن ملک، مالکیتی به صورت جداگانه تعریف نشده و عاری از متصرف دیگری به غیر از فروشنده است. از دیگر نکات حقوقی، توجه به این نکته است که ویلای مورد نظر به عنوان وثیقه نباید در گرو هیچ نهادی از جمله بانک، مراجع قضایی یا حتی افراد حقیقی و حقوقی باشد.
نکته ششم: رویت مورد معامله را در دستور کار قرار دهید
مورد معامله را به دقت زیر ذره‌بین ببرید و از نزدیک آن را نظاره کنید، مبادا منافاتی باشد میان آن‌چه در قرارداد عنوان شده و آن‌چه در واقعیت وجود دارد. میتوانید در این راستا از اداره ثبت اسناد محل کمک بگیرید تا بررسی کند شماره پلاک ثبت شده در قرارداد با نمونه‌ای که در واقعیت به شما نشان داده شده هم‌خوانی دارد یا خیر.
نکته هفتم: توجه به وضعیت مالک
یکی از نکات حقوقی خرید و فروش ویلا در شمال که گاه از نظر دور می‌ماند، بررسی وضعیت مالک است، حتما سن، تجربه، داشتن اختیار تام ملک و صحت عقلی وی را مورد بررسی قرار دهید و هر آن‌چه گفته شد را در کانون نگاهتان بگذارید تا نتیجه نهایی همانی باشد که از نخست انتظارش را داشته‌اید.
پیشنهاد ما به شما خرید ملک یا ویلا سنددار است.
آن‌چه در بالا به آن اشاره کردیم، خلاصه‌ای بود از آن چه لازم است در عقد قراردادهای مربوط به خرید یا انتقال ویلا و هم‌چنین تنظیم سند در نظر بگیرید. با این حال ذکر مواردی هم‌چون تاریخ انشاء و امضا قرارداد از دیگر موارد ضروری است. فراموش نکنیم متعلقات و اطلاعات اضافی در خصوص "مورد معامله" باید به درستی درج گردد که از جمله آن‌ها می‌توان به شماره پرونده قبض تلفن، آب، برق و گاز اشاره کرد، قید این نکات نشان می‌دهد "مورد معامله" با این متعلقات همراه بوده و صحت و سقم ادعای شما را ثابت خواهد کرد.
چنانچه ویلای شما دارای انباری است و مجهز به پارکینگ اختصاصی می‌باشد، ذکر آن‌ها ضروری است. دیگر موارد مهم در بخش "ملاحضات قرارداد" درج می‌گردند که از جمله آن‌ها می‌توان به میزان پیش پرداخت اشاره کرد و "نوع پرداخت ثمن" را نام برد. چنانچه توافق دیگری حاصل شده و یا قیود و شروطی مطرح گردیده است، بایستی در این بخش از قرارداد لحاظ گردد تا به عنوان سندی مکتوب در آینده قابل استناد باشد.
در انتها شما میتوانید برای خرید ویلا در شمال کشور به ویژه خرید ویلا در نور با مشاوران ویلایاب شما تماس بگیرید.
