در گذشته یکی از ساکنین مجتمع که نسبت به نیازهای یک آپارتمان و ساکنان آن آشنایی نسبی داشت، به‌عنوان مدیر ساختمان انتخاب می‌شد و تمامی امور ساختمان به او محول می‌گردید. این فرد با یک توافق و تعامل بین اعضای مجتمع‌های آپارتمانی انتخاب شده و تمام وظایف مدیریت و رفع کاستی‌های آپارتمان را حداقل به مدت یک‌سال برعهده داشت. این روش مدیریت و رسیدگی به نیازهای آپارتمان، از روش‌های سنتی محسوب می‌شود و امروزه شیوه‌های مدرن مدیریتی روی کار آمده‌اند و اغلب وظایف مدیر ساختمان را شرکت‌ها و مؤسسات مختلف انجام می‌دهند. از آن‌جایی که اکثر بی‌نظمی‌ها و کاستی‌های موجود در مجتمع‌های مسکونی و تجاری با نحوه عملکرد مدیریت ساختمان در ارتباط است، در ادامه به بیان مطالبی درخصوص وظایف و حقوق مدیریت ساختمان می‌پردازیم.
مدیریت ساختمان مدرن چیست؟
همان‌طور که می‌دانید برای این‌که یک جامعه در یک مسیر مشخص حرکت کند و تمامی فعالیت‌ها به‌صورت هماهنگ و مستمر انجام شود، باید برای آن یک مدیر و رهبر تعیین کرد. ساختمان‌های مسکونی، تجاری و اداری نیز از این قاعده مستثنی نیستند و برای انجام کارهای مشترک و اختصاصی ساختمان، یک فرد یا گروه جهت مدیریت امور ساختمان تعیین می‌شود. در این راستا با یک‌سری مسائل از قبیل افزایش فرهنگ آپارتمان‌نشینی، مدیریت ساختمان و رفع نیازهای ساکنین در جهت از بین بردن دغدغه‌های آنها روبه‌رو هستیم. تعداد افراد و شرح وظایف مدیر ساختمان نیز با توجه به نوع مجتمع، تعداد واحدها و کاربری آن، متفاوت است. به‌طورمثال مدیریت بعضی از ساختمان‌ها برعهده یک یا دو نفر است؛ اما در مقابل، آپارتمان‌هایی وجود دارند که رسیدگی به امورات آنها برعهده یک گروه یا شرکت مدیریت ساختمان است.
در این زمینه گروه سرمایه‌گذاری و فنی‌مهندسی طاها با مدیریت دکتر امین نعیم‌آبادی تا به‌حال توانسته نیاز بسیاری از مالکان و ساکنین آپارتمان‌های کوچک و بزرگ را برطرف سازد. این مجموعه با در اختیار داشتن کادری با تجربه، مسلط بر وظایف و حقوق مدیر ساختمان و همچنین واقف بر تمامی نیازهای عمومی و خصوص ساختمان قادر است تا محیط زندگی شما را به ایده‌آل‌ترین شرایط ممکن درآورد و اداره کند. قطعاً کیفیت خدمات این شرکت فنی‌مهندسی رضایت تمامی اهالی مجتمع و بهبود کیفیت آپارتمان‌نشینی را به‌همراه خواهد داشت.
مالکیت در آپارتمان
یکی از اصول و نکات مهم در جهت رفع نیازها و مشکلات آپارتمان‌ها، آشنایی با نوع و میزان مالکیت ساکنین است. آپارتمان‌ها برخلاف منازل ویلایی، از دو نوع مالکیت مشترک و خصوصی برخوردار هستند. مالکیت مشترک تمامی بخش‌هایی که به‌صورت مستقیم و غیرمستقیم در اختیار تمامی شرکاء (ساکنین مجتمع) قرار دارند، را شامل می‌شود. راه‌پله، راهرو، پاگرد، آسانسور، لابی و فضای کلی پارکنیگ از بخش‌های اصلی مالکیت مشترک در هر آپارتمان هستند. از طرف دیگر به بخش‌هایی که صرفاً برای ساکنین واحدها در نظر گرفته شده و فقط برای استفاده شخصی آنهاست، مالکیت اختصاصی گفته می‌شود. از متداول‌ترین و مرسوم‌ترین بخش‌های مالکیت اختصاصی در هر آپارتمان، می‌توان از جلوی درب واحد، محل قرار گرفتن وسیله‌نقلیه در پارکنیگ و تراس نام برد.
خاطر نشان می‌شود که فضای سبز محوطه آپارتمان، شهربازی و غیره نیز از مکان‌های مشترک موجود در شهرک‌های آپارتمانی به‌شمار می‌روند و تمامی ساکنین موظف هستند با رعایت حقوق شهروندی و همسایگی از این تجهیزات و خدمات عمومی استفاده کنند. هنگام تعیین مدیریت ساختمان و انعقاد قرارداد برای یک دوره مشخص، تمامی این شرایط بررسی می‌شود و براساس آن حقوق مدیر ساختمان تعیین می‌گردد.
روش محاسبه و دریافت شارژ ساختمان
رشد جمعیت و پدیده مهاجرت نیاز اساسی را در زمینه ساخت محیط‌های مسکونی، تجاری و اداری فراهم نموده است. در این میان کمبود فضای مسکونی موجب شده تا حجم قابل‌توجهی از محیط‌های مسکونی به آپارتمان‌ها اختصاص داده شود. زندگی در این محیط‌ها به دلیل کمبود فضا و استفاده از خدمات مشترک، نیازمند تعامل متقابل و آشنایی هرچه بیشتر ساکنین با فرهنگ آپارتمان‌نشینی است. با توجه به این‌که منبع اصلی تأمین هزینههای مشترک و اختصاصی ساختمان، شارژ ماهیانه است، نحوه محاسبه و دریافت به‌موقع آن از اهمیت بالایی برخوردار می‌باشد.
بدین منظور مدیریت ساختمان با بررسی دقیق هزینههای جاری مجتمع اعم از عمومی و خصوصی، یک قیمت ثابت را به‌عنوان شارژ ماهیانه تعیین می‌کند و تمامی ساکنین موظف به پرداخت آن به‌صورت منظم و مستمر هستند. البته به یاد داشته باشید که مبلغ شارژ براساس قیمت تهیه اقلام مصرفی، تجهیزات و لوازم ضروری ساختمان و همچنین سرویس و نگهداری آسانسور، هر سال افزایش می‌یابد. علاوه بر این، هنگام واگذاری مدیریت ساختمان به اشخاص حقیقی یا حقوقی، یک لیست کامل از خدمات انجام شده و شارژ دریافت شده از ساکنین تهیه می‌شود و در اختیار مدیر جدید قرار می‌گیرد. پس از آن با انجام تسویه کامل بدهی‌های موجود، تمامی امور آپارتمان به شرکت یا فرد جدید به‌عنوان مدیریت ساختمان محول می‌گردد. نکته قابل توجه این است که با افزایش تعداد طبقات، واحدها، متراژ ساختمان، ویژگی‌ها و موقعیت مکانی آپارتمان، به‌نسبت قیمت شارژ بیشتر می‌شود؛ بنابراین هنگام انعقاد قرارداد با شرکت مدیریت ساختمان حتماً به این نکته توجه ویژه‌ای داشته باشید و براساس آن شرایط زندگی و خدمات محیط زندگی یا کسب‌و‌کارتان را ارتقاء دهید.
انواع هزینههای جاری ساختمان
طبق بررسی‌های و تحقیقات به‌عمل آمده، به این نتیجه دست یافتیم که علت اصلی رضایت یا عدم‌رضایت ساکنین آپارتمان‌ها مربوط به هزینههای جاری ساختمان، نحوه محاسبه و میزان آن است. شاید بتوان گفت راز موفقیت گروه سرمایه‌گذاری و فنی‌مهندسی طاها توجه به همین موضوع و برآورد دقیق هزینههای جاری ساختمان است. در این زمینه نیز دکتر امین نعیم‌آبادی و تیم با تجربه او تمامی تلاش خود را به‌کار گرفته‌اند تا با شناسایی دقیق و ریزبینانه نیازهای ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی درصدد رفع آنها برآیند. البته با قیمتی مناسب و مقرون به‌صرفه نسبت به سایر شرکت‌های مدیریت ساختمان.
با توجه به شرح وظایف مدیر ساختمان، تعمیر، سرویس و نگهداری تجهیزات و تأسیسات ساختمانی انواع هزینههای یک مجتمع آپارتمانی به شرح زیر عبارت است از:
1- هزینههای نسبی
این دسته از هزینههای جاری ساختمان براساس تعداد مالکان و مساحت زیربنای واحدها سنجیده می‌شود. از آن‌جایی که ملاک محاسبه این هزینه‌ها براساس میزان استفاده مالک یا مستأجر از تأسیسات و خدمات مشترک است، به‌نسبت با افزایش متراژ واحدها، هزینه بیشتری نیز به آنها تعلق می‌گیرد. این هزینه‌ها شامل آب، سوخت موتورخانه، ایزوگام و وسایل اطفاء حریق در راهروها می‌شود. که نحوه محاسبه و همسان‌سازی آن با نرخ تورم و افزایش قیمت خدمات برعهده مدیریت ساختمان است.
2- هزینههای ثابت
این نوع از هزینههای جاری آپارتمان هیچ ارتباطی با تعداد واحد و متراز ساختمان ندارند؛ بلکه صرفاً براساس نوع، میزان و قیمت خدمات محاسبه می‌شود. از بین متداول‌ترین هزینههای ثابت می‌توان به هزینه سرایدار، نگهبان، سرویس و نگهداری آسانسور و تأسیسات، باغبان و سایر قسمت‌های مشترک در یک مجتمع مسکونی، تجاری و اداری اشاره کرد.
3- هزینههای مربوط به مستاجر و مالک
با توجه به این‌که بعضی از آپارتمان‌ها تحت تصرف مستأجر قرار دارند، برای شفاف‌سازی پرداخت هزینه‌ها، حقوق و وظایف هر یک از آنها مشخص شده است؛ بدین‌صورت تا زمانی که مستأجرین در واحدهای آپارتمانی اقامت دارند، موظف به پرداخت هزینههای آب، برق، گاز و تلفن هستند. علاوه بر این پرداخت هزینه سرویس و نگهداری آسانسور، پمپ آب مشترک و شارژ ماهیانه نیز برعهده مستأجر است؛ اما در مقابل پرداخت هزینه‌هایی نظیر تغییر دکوراسیون راهرو، راه‌پله و رنگ‌آمیزی درب ورودی مجتمع برعهده مالکین واحدهاست. در این زمینه مدیریت ساختمان موظف است تا با ارائه یک لیست کامل شرح و قیمت پرداختی‌های ماهیانه به‌عنوان شارژ ساختمان را در اختیار مالکان و مستأجران قرار دهد. نکته قابل توجه این‌که پرداخت کلیه هزینه نسبی و ثابت واحدهای خالی از سکنه برعهده مالکان خواهد بود. یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان، شناسایی این‌گونه واحدها و برقراری ارتباط مستمر با مالکان آنهاست.
مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان
به منظور شفاف‌سازی و بهبود فرآیند ارائه خدمات در واحدهای مسکونی یک‌سری حقوق و وظایف برای مدیریت ساختمان در نظر گرفته شده است. اصلی‌ترین و مهم‌ترین وظایف و حقوق مدیر ساختمان عبارت است از:
1- تقسیم هزینههای مشترک بین اعضای ساختمان
تمامی مدیران ساختمان‌ها اعم از مسکونی، تجاری، اداری و تولیدی موظف هستند تا یک لیست دقیق اعم از هزینههای ثابت، متغیر، غیرمترقبه و غیره را تهیه نموده و در اختیار اهالی ساختمان قرار دهند. پس از آن، قیمت اصلی و نهایی شارژ کلی ساختمان به‌طور یکسان بین تمامی اعضای ساختمان تقسیم می‌شود. در این‌خصوص بعضی از واحدها ممکن است در پرداخت هزینههای نسبی با هم تفاوت داشته باشند؛ اما در پرداخت هزینههای ثابت همه یکسان هستند و فرآیند پرداخت شارژ به‌صورت منظم و در یک تاریخ مشخص صورت می‌گیرد. شرکت مدیریت ساختمان دکتر امین نعیم‌آبادی نیز با بهره‌مندی از یک تیم محاسباتی خبره، قیمت دقیق خدمات خود را به مشتریان اعلام می‌کند و تحت‌عنوان شارژ ماهیانه از ساکنین واحدهای آپارتمانی دریافت می‌گردد.
2- برخورد جدی با مالکین و ساکنین بدهکار
یکی از مشکلات اساسی در اماکن عمومی به‌ویژه آپارتمان‌های مسکونی، عدم همکاری بعضی از واحدها با مدیریت ساختمان است. این دسته از مالکان و ساکنان بدهکار در وهله اول از پرداخت شارژ ماهیانه و هزینههای جاری ساختمان خودداری می‌کنند. این امر موجب اختلال در روند ارائه صحیح خدمات به سایر ساکنین می‌شود. به‌عبارتی می‌توان گفت یکی از دلایل اصلی واگذاری مدیریت ساختمان عدم همکاری همه ساکنین و پایبند نبودن آنها یه حقوق و وظایف مدیر ساختمان است. در این زمینه مدیریت ساختمان موظف است تا با شناسایی مالکان و مستأجران بدقول، اقدامات لازم را در خصوص وصول شارژ ماهیانه انجام دهد. امروزه حضور انواع شرکت مدیریت ساختمان بروز این قبیل مشکلات را به حداقل رسانده و پرداخت منظم شارژ ماهیانه موجب بهبود کیفیت ارائه خدمات در محیط‌های آپارتمانی شده است.
3- قطع خدمات روی ساکنان بدهکار
در صورت عدم همکاری ساکنین واحدها و بی‌توجهی به تذکرات مدیریت ساختمان، شرح شکایت از طریق دادگاه و سایر مراجع قضایی انجام می‌شود. در این زمینه نیز پس از گذشت 10 روز از تاریخ ابلاغ، مدیریت ساختمان می‌تواند ساکنان بدهکار و بد حساب را از خدمات مشترک نظیر شوفاز، سیستم تهویه مطبوع، آب، برق، گاز و غیره محروم سازد؛ البته این کار تنها پس از ابلاغ اظهارنامه امکان‌پذیر است و ساکنان بدهکار فقط بعد از پرداخت کامل بدهی و ارائه گواهی تسویه به مدیر یا شرکت مدیریت ساختمان می‌توانند مجدداً از خدمات مشترک استفاده کنند.
4- ارائه گواهی تسویه‌حساب هزینههای مشترک
براساس ماده 12 قانون مالکیت آپارتمان‌ها، تسویه‌حساب هزینههای مشترک و مورد تأیید مدیریت ساختمان، برای انجام خدماتی نظیر تنظیم سند انتقال، رهن، اجاره، صلح و غیره ضروری است؛ بدین ترتیب مدیر ساختمان وظیفه دارد تا با یک اشراف کامل نسبت به قوانین تملک آپارتمان، تسویه‌حساب کامل هزینههای مشترک و اختصاصی را در یک گروه مشترک (یکی از شبکه‌های مجازی) در اختیار همه ساکنان قرار دهد. قابل ذکر است که همه اسباب‌کشی‌ها اعم از تخلیه و ورود به آپارتمان، می‌بایست زیرنظر مدیر ساختمان صورت گیرد و در راستای انجام یکی از مهم‌ترین وظایف مدیر ساختمان تسویه بدهی‌های مشترک و اختصاصی از زمان مدیریت یا مالکان قبل در اختیار ساکنین جدید قرار بگیرد. این امر علاوه بر شفاف‌سازی پرداخت هزینه‌ها و نحوه عملکرد مدیریت ساختمان، یک تعامل و شناخت نسبی بین ساکنان و مدیریت مجتمع به‌وجود می‌آورد.
5- توجه به ظاهر ساختمان و انجام تعمیرات در صورت نیاز
با یک بررسی ساده خواهید دید که بعضی از ساختمان‌ها کم‌تر به ظواهر و تعمیرات اهمیت می‌دهند. عدم توجه به ظاهر ساختمان در طولانی مدت موجب از بین رفتن جذابیت آن و بروز مشکلات متعدد می‌شود. این در حالیست که گروه سرمایه‌گذاری و فنی‌مهندسی طاها با در اختیار داشتن مدیری کاردان و با تجربه به نام دکتر امین نعیم‌آبادی قادر است تا نیازهای ظاهر مجتمع‌های شما را در کوتاه‌ترین زمان ممکن شناسایی نموده و برطرف سازد. تنها کافیست یک‌بار به این مجموعه پرتوان اعتماد کنید و مدیریت ساختمان خود را به آنها واگذار کنید. واگذاری مدیریت ساختمان به گروه فنی‌مهندسی طاها یعنی داشتن یک آپارتمان شیک و مدرن با بالاترین کیفیت خدمات مشترک و اختصاصی.
جمع بندی
آپارتمان‌نشینی نیز مانند سایر محیط‌های مسکونی ویژگی و مزایای خاص خود را دارد. که امنیت یکی از مهم‌ترین ویژگی آن است و تا به‌حال موجب استقبال گسترده بسیاری از زوج‌های کارمند و جوان کشور قرار گرفته است. در این میان با انتخاب مدیریت ساختمان با‌کفایت و انجام به موقع و دقیق خدمات مشترک و رفع کاستی‌ها می‌توان زندگی در محیط‌های آپارتمانی را به بهترین حد ممکن افزایش داد. استفاده از خدمات شرکت مدیریت ساختمان و واگذارای مدیریت ساختمان به مجموعه های تخصصی، کاردان و با تجربه همچون گروه طاهه به آدرس اینترنتی https://pst.co.ir سبب شده تا اکنون شاهد افزایش کیفیت ارائه خدمات و شرایط زندگی در مجتمع‌های آپارتمانی باشیم.
دیدگاه شما